Yapı Kredi - Hizmette sınır yoktur / Kendi Evim

Hukuki Değerlendirme

Konutun tapusunu incelediniz mi?
Konut kredisi kullandırılacak konutların tapuları kat mülkiyeti, kat irtifakı veya tam mülkiyet şeklinde düzenlenmiş olmalıdır.
Konutun üzerinde "takyidat" olup olmadığını öğrendiniz mi?
Takyidat, konutun tapu kaydına işlenmiş olan ve malikin konut üzerindeki tasarruf hakkını sınırlayan (intifa, ipotek, satış vaadi, şüfa, vefa, iştira, kira, haciz, tedbir gibi) şerhlerdir. Tapu kaydında takyidat bulunan taşınmazlar, konut kredisi teminatı olarak kabul edilmezler. Takyidat bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmekle birlikte konut kredisi için yeterli ve gerekli teminatı teşkil etmediklerinden bu tip takyidat bulunan taşınmazlar konut kredisi için teminat olarak alınmazlar. Tapu kaydında Medeni Kanun uyarınca “Aile Konutu” olduğuna ilişkin şerh bulunan taşınmazlara da ipotek tesis edilebilmesi için önce söz konusu şerhlerin kaldırılması gereklidir.
Tapunun "Kat Mülkiyeti" ya da "Kat İrtifakı" özelliklerini biliyor musunuz?
Bankaların konut kredisi verebilmesi için konutun Kat Mülkiyet Tapusu olması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda her bir apartman dairesi, ayrı bir 'bağımsız bölüm' olarak geçmektedir. Binanın 'bağımsız bölümleri', 'ortak alanları', 'eklentileri', 'her bağımsız bölüme ne kadar arsa payı düştüğü' gibi konuları öğrenmenizde fayda var. "Kat İrtifak Tapusu" olan taşınmazlar için konut kredisi kullandırılıp kullandırılmayacağı kredi veren bankanın değerlendirmesine tabidir.
Binanın "Yapı Ruhsatı" olup olmadığını kontrol ettiniz mi?
Binanın "Kullanım İzni" olup olmadığını kontrol ettiniz mi?
(Bitmemiş konutların "Kullanım İzni" almaya uygun olduğunu teyit etmeniz de fayda var)
Binanın elektrik, su, doğalgaz bağlantıları yapılmış mı?
Konutta kiracı oturuyorsa kira kontratını incelediniz mi?
Kira kontratı Tapuya şerh edilmişse taşınmazın teminat olarak kabul edilmemesi ve tüm koşulların sizin için de geçerli olacağından sorun yaşayabilirsiniz.

Ekonomik Değerlendirme

Konutun "bitmişlik düzeyi", "tapu cinsi", "ruhsatı", "kullanım izni", "kaçak ekler" vb. konularda bankaların kredi verme koşullarını sağlayıp sağlamadığını araştırdınız mı?
Konutu yatırım amaçlı alıyorsanız, o çevredeki ortalama kira getirisini civardaki emlakçı ve komşulardan araştırmanızı öneririz.
Konutun bakım, tadilat ve yenileme gerektiren bölümlerinin yaratacağı maliyetleri dikkate aldınız mı?
İnşaat halindeki binalarda, konutun size taahhüt edilen zaman, maliyet ve kalitede teslim edileceğinden emin olmak için inşaat firmasının güvenilirliği, geçmiş projelerdeki performansı ve mali durumu ile ilgili araştırma yapmanızı ve inşaatı yapan firma ile imzalayacağınız "Satış Vaadi Sözleşmesi"ni incelemenizi öneririz.

Taşıyıcı Sistem ve Deprem Değerlendirme

Binanın onaylı bir "Taşıyıcı Sistem Projesi" olup olmadığını kontrol ettiniz mi?
Binanın "Deprem Yönetmeliği"ne uygun olarak inşa edilip edilmediğini kontrol ettiniz mi?
Binanın taşıyıcı sisteminde daha önce onarım yapılmış mı?

Binanın temellerinde "Su Yalıtımı" yapılmış mı?
Binanın zemin raporunu edinmenizi ve zemin koşullarını incelemenizi tavsiye ederiz.

Mimari Değerlendirme

Binanın onaylı "Mimari Projesi" olup olmadığını araştırdınız mı?
Binaya orijinal projesinde olmayan değişiklikler yapılmış mı?
Binada "Isı Yalıtımı", "Su Yalıtımı" ve "Ses Yalıtımı" var mı?
Konutun tavanında, tabanında yada duvarlarında çatlama, kabarma, küflenme vb. sorunlar olup olmadığını incelediniz mi?
Konutun ısıtma sisteminde kullanılan boru ve kanalların yaşı kaçtır? Gerekli yalıtımlar yapılmış mıdır?

Emlak ve Vergi Masrafları

Tapu Harcı
Tapu Harcı, konutun emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, alım satım sırasında oluşan gerçek satış bedeli üzerinden, binde 15'er oranında alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödenir.
Emlak Vergisi

Konutlarda "Emlak Vergisi" oranı binde 2'dir. Ayrıca "Emlak Vergisi" tutarları üzerinden yüzde 10 da, “Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı” ödenmektedir. Konutun satıldığı yılın "Emlak Vergisi" satan kişi tarafından ödenir. Ancak satın aldığınız ev için ‘satışın yapıldığı yılın sonuna kadar' ilgili belediyeye "Emlak Vergisi Beyannamesi" vermeniz gerekmektedir.

Alacağınız evin, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş "Emlak Vergisi"nden alıcı ve satıcı müteselsilen yani, zincirleme sorumludurlar. (Yani, yeni alınan evin birikmiş emlak vergisi borcu, yeni sahibinden alınabilmektedir. Bu yüzden konutun geçmiş yıllara ait ödenmemiş "Emlak Vergisi" borcu olup olmadığını öğrenmenizde fayda var. Eski ödemeleri Vergi Dairesi'nden kontrol edebilir yada satan kişinin makbuzlarını kontrol ederek fotokopilerini alıp saklayabilmektedir.)
Çevre Temizlik Vergisi

"Çevre Temizlik Vergisi" su tüketim miktarı esas alınmak suretiyle metreküp başına, 2008 yılı için, Büyükşehir Belediyelerinde 18YKr, diğer belediyelerde 15YKr olarak hesaplanır. Hesaplanan "Çevre Temizlik Vergisi" konutlar için su faturası ile tahsil edilir.

Çevre temizlik vergisi mükellefiyeti mülkün satın alındığı tarihten itibaren başlamaktadır.
Gelir Vergisi

Konutun satış bedeli ile maliyet bedeli arasındaki fark (elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar da bulunan değerden çıkartılacaktır) "Değer Artış Kazancı" olarak vergilendirilmektedir. Eğer konut, satın alındıktan 5 yıl sonra satılırsa "Değer Artış Kazancı" vergisinden muaftır.

2008 yılında, konutun satışından elde edilen gelirlerin 6.800 YTL'si "Gelir Vergisi"nden muaftır. Bu tutarın üzerinde oluşan kazançlar ise, aşan tutara göre %15-35 oranlarında vergilendirilmektedir.
Katma Değer Vergisi

İnşaattan alınan konutlarda net alanın 150 metrakareye kadar olması halinde %1, 150 metrekareyi aşması durumunda ise %18 KDV uygulanmaktadır. (Bu uygulama ikinci el evlerin alım - satımlarında geçerli değildir.)
Kira Vergisi
Gelir Vergisi Kanunu gereği, konutların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak adlandırılır ve belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulurlar.

Bir takvim yılı içinde elde ettikleri kira geliri, istisna tutarını (2.400 YTL) aşanlar, aşan tutarı beyan etmekle yükümlüdürler.

Gayrimenkul sermaye iradında safi iradın saptanması için, kira gelirlerinden indirilecek giderler konusunda seçilebilecek iki yöntem vardır.
- Gerçek Gider Yöntem
- Götürü Gider Yöntemi: Önce yıllık toplam kira gelirinden 2.400 YTL'lik istisna, sonra "% 25 götürü gider" düşülür.
Kalan tutar üzerinden, tutara göre %15-35 oranlarında gelir vergisi ödenir.